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当房地产遇上VR,是营销噱头还是颠覆式革命
浏览量 72时间 2020-03-19

在2016年以前,陈星自己也没有想到,如今会与大热的VR产生联系。

“与VR的缘起,其实比较偶然。”去年年底,作为淘房点点的联合创始人,为了给客户、员工买新年礼物,陈星在淘宝上购买了一个科技产品——暴风魔镜,自此开始了他与VR技术的不解之缘。

“暴风魔镜买回来之后,我们自己也体验了,当时也是第一次体验VR,后面就不断去了解,知道行业里有在做房产VR这一块的,技术调研下来觉得我们也可以做,就去组建团队开始从事这一块了。”陈星表示。

据记者了解,目前进入VR专业研发领域的企业方兴未艾,市场上知名的公司并不多,除了指挥家、无忧我房之外,淘房点点也迅速成为一支堪称全国排名前三的行业黑马。

而2016年也被称为VR发展的元年,自今年新年以来,杭州不少开发商便开始打出VR看房、VR样板房的概念。3月初,景瑞·悦西台推出VR虚拟空间的体验活动,号称是杭州首个VR虚拟空间;4月,金地在黄龙举行品牌发布会,在活动现场,特别开辟“VR1.0”营销体验专区,被称为杭州首场VR发布会;而在5月的房交会上,VR更是晋升为一年一度的新“网红”,成为了透明售房网、绿城、世茂等多个展位的必备。

发展到现在,越来越多的开发商开始将VR技术运用到自己的项目中,如合景泰富、柳岸晓风、阳光城·文澜府等杭州多个项目都开始涉及,而在全国范围内,绿地、万科、万达、龙湖、远洋等一线地产商也悉数将VR看房纳入自家的销售体系,VR在房地产领域呈现出越来越火爆的态势。

“VR看房是大趋势。”陈星判断,而这,也是他进军VR行业的初衷。“按全国房地产10万亿规模计,虚拟样板房行业将达到100亿规模。而如今,这个行业的开发程度还远远到不了1%。”某VR公司创始人表示。

但在市场的表征背后,业内人士最关注的已经不再是火爆的表象。引起圈内热议的是:VR跟房地产的结合,仅仅是一个博眼球的营销噱头,还是意味着行业一次非同寻常的颠覆式革命?

上帝的视角

事实上,VR并不是今年才有的新鲜玩意儿。

据陈星介绍:“最早的VR其实就是全景图片、全景视频。”而这项技术,早在多年前,便已经在房地产行业开始应用了。

熟悉透明售房网的人应该知道,在部分楼盘的详情页中,有720度全景看房这一菜单,通过鼠标点击、旋转,可以看到样板房前、后、左、右、上、下六个面720度的情况,并且通过点击可以看到整个样板房内各个房间、厨房、卫生间,虽然在电脑前,但也犹如亲身在样板房内参观。这,就是VR早期的雏形。

“后来随着游戏引擎开发出来,再结合前段时间Oculus、UE4的支持,马上有一批开发人员用游戏引擎结合开发软件,做成了一种带上头盔之后720度全景沉浸式的一种体验,就是我们现在所讲的VR。”

在陈星公司,记者体验了VR样板房的效果:带上VR眼睛,周遭的现实世界变成了虚拟的样板房,前后、左右、上下皆是景,人完全沉浸其中,行走、拿起枕头、打开水龙头看水哗哗流动、开关玻璃移门、站在阳台上看室外光线变化……仿佛自己就是真实处于售楼处的样板房内,以上帝的视角查看这一切。

而这看似很神奇的VR样板房,陈星坦言,在技术层面上其实并不难实现。“以前做实物样板房,是设计公司设计完之后出效果图、出模型,到后面出施工图、去施工,我们现在相当于从施工之前接过来,拿到效果图,来转成VR内容,前面的步骤跟普通样板房是一样的,通过UE4的游戏引擎,相当于是开发游戏,重新建模。UE4里面有两个工种,美术方面是建模、优化、场景渲染,技术方面就是编程、写交互。”

“目前开发商采用比较多的还是样板房,此外还有做景观的,然后是别墅,有室内有室外,把景观跟样板房结合起来的。”陈星表示,在绿城的柳岸晓风项目中,他们为开发商做了一个樱花大道的VR体验,就是VR景观的代表。“因为现在樱花都还没长出来,所以我们把这个东西虚拟地还原一下,四月份樱花开了是什么样子,在樱花下走路、散步、跑步是什么样子,让购房者可以感受未来居住在这里的体验。”

7—10天就可以完成一套虚拟样板房

VR火了,但对很多开发商来说,仅仅把它当作一个博眼球的营销噱头,其实,它的价值,远远不止如此,它早已不是飘在空中的概念和炒作,而是真刀真枪上了战场,所以才有越来越多的一线开发商将VR纳入自家的战略体系。“因为它实实在在解决了开发商的痛点。”

“首先是解决时间成本,如果是新拿地或者样板房还没造好的前面这段时间,我们7—10天就可以完成一套样板房的设计。”陈星表示,对开发商而言,缩短回本周期是开发商的核心诉求。有人指出,“开发商每一天都需要承担高达上百万的利息”,因此同样的地皮、房产,销售周期和回款周期的时间会导致明显的利息差别。

所以,开发商在项目还没开始建设时,便开始推广宣传,而为了让购房者更直观地了解户型,售楼处的临时样板房便派上用场了。但是,临时样板房从设计、材料、施工、软装、硬装、验收等环节全部完成至少需要3—6个月的时间;北方城市还需要面临每年冬天至少有三个月的时间无法推进工程进度的情况。在这期间,开发商几乎很难有正式成交。

而VR虚拟样板房的出现,很大程度上解决了这一问题,7—10天开发出一套虚拟样板房,既不受恶劣天气影响,也能提前进入销售阶段,赢得时间上的成本。

此外,VR还能解决开发商资金成本的问题。“如果是100平方米左右的样板房,做下来十多万就可以了,比实地去打造一个样板房便宜很多。”陈星表示,他们在宁波合作了一个楼盘,体量较小,只有4、5栋楼,直接是做了一个VR样板房就开始卖房的。“大的楼盘可能还是会实地去打造样板房,但对小体量的楼盘来说,资金上支撑不起做实体样板房,VR就很好地解决了资金问题。”

当然,陈星也表示,就目前来说,VR虚拟样板房并不会完全取代实体样板房,杭州不少开发商的做法是选取一两个主要户型做成实体样板房,其他户型用VR样板房来代替,双管齐下,不仅所有的户型都得到展示,还大大节约了成本。

除了省钱,省时间,陈星表示,VR还解决了空间成本,既可以解决异地看房的问题,又能带来不一样的空间体验感。“原先买房的时候,样板房造在2楼就是2楼,如果想买10楼的房子,是无法体验的。而通过VR技术,可以等比例去还原,打造成10楼的高度,体会采光、高度等问题,包括单体建筑之间的楼间距也可以按比例来还原。”

而采光、楼间距等,其实对购房者来说是很重要的,本刊记者曾采访过一位宋都·阳光国际的业主,他在买房的时候就在里面坐了一天,观察日照。“VR技术就可以解决这一切,因为现在的期房销售,购房者无法直观体验,通过VR,我们开发了从进入大堂、到进电梯上楼、然后上到某一楼层进入样板房、以及在样板房内多种风格的切换,整个过程都可以体验,这是普通样板房无法实现的。”

VR颠覆房产开发模式?

虽然VR技术给开发商解决了时间、资金、空间体验等多方面的问题,但也是有问题存在的。“首先就是开发商接受度问题,从市场推广的角度来看,很多开发商的营销总并不能接受,他们对VR的看法,还仅仅停留在营销噱头上面,并没有真正意识到其背后的价值。而当一下子来了50个人看房时,VR样板房接待不过来。”

在陈星看来,VR要想获得更长远的发展,还是要找到实际的价值,本身是虚拟内容,现在用来营销只是用了设备、噱头,后面真正还是要靠内容。

而内容的丰富需要不断提高的技术,将虚拟的内容做的更贴近现实场景。据陈星介绍:“在现实场景里,我们去看房子肯定不可能自己一个人去,都是一家两三口人,相互之间有交流。而刚开始我们开发的VR样板房都是个人体验的,带着VR眼镜,虚拟世界里一个人就跟外界隔绝了。但是现在我们实现了多人联机模式,一起体验一个虚拟样板房时,我可以看到你拿枕头,看到你开灯,这种就是越来越贴近我们现实场景。”

此外,陈星还表示,随着《浙江省绿色建筑条例》中“到2020年底,浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修”的规定,VR技术还能带来装修前置的作用。“现在开发商的精装修都是批量来做的,到我家里跟到你家里都是一模一样的,走错门都不知道,但未来做精装修不可能大家都一样,肯定都是要走一部分个性化的,这个时候成本就比较高了,不可能做7、8套精装样板房,做一个VR样板房来做体验,配套的家具开发商事先供应商都沟通好的,相互打通的,一键切换就好了。”

而从室内样板房的设计,到单体建筑的开发,再到室外景物的搭建,甚至整个小区的还原,VR看房已经慢慢从局部突破,开始走向整个小区空间的打造。业内专家表示,VR内容的不断突破,或许将改变房地产开发的模式,带来颠覆式的革命。

传统的房地产开发,一般都是开发商拿地之后,通过设计、定位,确定了整个小区的规划打造,打造出样板房,然后再进行销售,购房者只能在现有的基础上选择,买开发商设计好的房子,对前期的规划定位无法参与。

但是利用VR技术,开发商可以转换策略。“开发商在拿地之后,可以先将样板房、甚至整个小区打造出来,这个时候,通过客户对于虚拟样板间的体验、虚拟小区的体验,开发商可以很容易收集到客户反馈,并及时更改室内设计。”某业内资深专家表示。

或许未来,房地产开发就是这种先有客户、再造房子的模式。

 



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